金融危機下，步入低迷的中國房市近日逆勢而動，量價齊升，這是房地產(chǎn)市場回暖走高的信號？還是透支信心，乍暖還寒？一片看多聲中，經(jīng)濟評論員馬光遠近期接受深圳衛(wèi)視《22度觀察》欄目專訪時，道出今年下半年樓市將面臨“生死劫”的驚人觀點。

　　【嘉賓介紹】

　　本期嘉賓：馬光遠，經(jīng)濟學(xué)博士。著名經(jīng)濟評論員，專欄作者。

　　主持人：隨著天氣的轉(zhuǎn)暖，持續(xù)低迷一年多的房地產(chǎn)市場，也出現(xiàn)了一個火爆的“小陽春”。今年一到四月份，北京、上海、深圳這些城市，很多年沒有出現(xiàn)的排號購房的現(xiàn)象又重新回來了，頻頻流拍的土地，如今又變成了開發(fā)商競價搶地的局面。面對這一現(xiàn)象，有人說房地產(chǎn)市場最難熬的冬天已經(jīng)過去了，可也有人說“小陽春”只是假象，更劇烈的價格下跌還在等待著他們。面對著眾說紛紜的房地產(chǎn)市場，我們今天請來了經(jīng)濟學(xué)博士馬光遠先生，請他來做深入的分析。

　　房地產(chǎn)市場下半年面臨生死劫

　　跟我以前的觀點基本上是一個承繼，我覺得目前大家可能對房地產(chǎn)這種所謂的“小陽春”所迷惑，對整個房地產(chǎn)市場本身的這種調(diào)整，可能會認識不清。包括開發(fā)商在內(nèi)，對市場本身的這種殘酷性，我覺得可能會有所輕視。根據(jù)這個周期來看，還是根據(jù)我們目前的宏觀經(jīng)濟來看，我覺得房地產(chǎn)這種反彈可能很正常。但是這種反彈的力度，的確出乎我的意料。我沒想到反彈得這么厲害，沒有想到大家對它的評價這么高，更沒有想到很多人做出一個判斷，認為房地產(chǎn)市場已經(jīng)走出低迷，已經(jīng)開始回暖。那么究竟會怎么樣？我認為這個“生死劫”，不是一個聳人聽聞的說法，而且我認為下半年應(yīng)該來講，如果我們對這個形勢的把握不正確，可能比2008年還要厲害。所以我認為說“生死劫”，一點都不過分。

　　房地產(chǎn)市場觸底表現(xiàn)就是開發(fā)商大面積死掉

　　房地產(chǎn)調(diào)整的一個很正常的現(xiàn)象，就是大面積死掉。如果說沒有大面積死掉，肯定它沒有調(diào)整到底。你看一下世界上所有的房地產(chǎn)市場，它在泡沫破滅的時候，沒有一個最終最主要的表現(xiàn)，就是開發(fā)商的兼并重組，開發(fā)商的大面積死掉。那么香港也好、日本也好，那么都是這么一個表現(xiàn)。房地產(chǎn)市場開發(fā)商開始死掉，其實從去年的年底就開始有了，到今年上半年已經(jīng)有不少開發(fā)商，比較小的一些地方的開發(fā)商，已經(jīng)出現(xiàn)這個問題了。但是相對于全國的開發(fā)商，大的開發(fā)商目前的財務(wù)狀況、生存狀況來說，遠遠還沒有見底。因為主流的開發(fā)商、大的開發(fā)商，無論它的資金鏈條，還是它的業(yè)績應(yīng)該來講一年不要銷售，有些開發(fā)商可能還活得很好。小的開發(fā)商他不代表一個主流，即使我們在房地產(chǎn)非常繁榮的這幾年，有些小的開發(fā)商他的日子也并不好過。因為他們一方面拿不到地，另一方面他們開發(fā)的樓盤品質(zhì)并不高，銷售情況、利潤情況并不好，那么銀行貸款并不多。所以當遇到這么一個寒冬以后，首先倒下的是他們，我覺得比較正常。但是如果把他們作為一個見底的標志并不正常，因為我覺得從價格調(diào)(樓盤詳情戶型圖樓盤圖論壇)整來講，一線城市的價格調(diào)整遠遠沒有到位，那么從前四個月國家發(fā)改委對七十個大中城市，它的統(tǒng)計來看百分之十都不到，一個跌停都不到，那么你說房價調(diào)整到位，不符合現(xiàn)實。

　　一到四月份成交量反彈原因

　　這個反彈現(xiàn)在來看還是比較正常的，從去年十月開始，房地產(chǎn)新政出現(xiàn)以后，一個是政策本身它的調(diào)整；第二點是國務(wù)院對促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的一系列政策，一個政策效應(yīng)；第三個比如信貸政策等等，我覺得這是一個累計的效應(yīng)。在這種情況下出現(xiàn)一個反彈，跟股市一樣，股市出現(xiàn)反彈也正常，但是你說股市出現(xiàn)反轉(zhuǎn)了嗎？它進入牛市了嗎？我覺得并不能以這個來反映，有時候股市每天成交量非常大。我記得三月份的時候，一度可能日成交量又到三千億，也就是說又到我們前所未有的，那種大牛市的成交量。但是我們并不判斷這種反應(yīng)代表它到底了，那么不僅要看它的成交量，要看它的價格的表現(xiàn)，還有看有沒有持續(xù)性。就是說一到四月份的這種表現(xiàn)，到下半年會不會持續(xù)？支撐它的這種力量，內(nèi)部環(huán)境能不能持續(xù)，我并不看好。

　　競價購地可能是開發(fā)商共同做的一個局

　　我覺得可以反面來看，第一個說明它的資金狀況，并沒有想象的那么嚴重。我為什么一直堅持它的調(diào)整沒有到位，為什么我相信有些開發(fā)商一套也不銷售，它仍然能堅持一到兩年，這說明它們在資金鏈條方面，沒有我們想象的那么嚴重。第二點國務(wù)院常務(wù)會議前不久對經(jīng)濟體制改革里邊有些建議，它調(diào)整了一個資本金(專題論壇)的比例，對房地產(chǎn)調(diào)整資本金比例這個很重要，這對它的一個資金杠桿，本身的釋放也是很大的。第三點我覺得買地是不是去開發(fā)，是不是看好，或者是不是他們的一個信號？我一直不認為是一個信號，因為有時候房地產(chǎn)市場本身它的信息并不真實。比如說它在拿地以后是不是去開發(fā)，是不是大家共同來做一個局，作為一個信號，那么我們現(xiàn)在對回暖并不看好，因為業(yè)界分歧也很大，我們現(xiàn)在來拿一塊地，給大家一個反映就是說現(xiàn)在房地產(chǎn)市場回暖了，我覺得很多意義都可以去解讀。

　　主持人：那你覺得如果從數(shù)據(jù)角度來看，下半年房地產(chǎn)市場的走向，到底是什么樣的數(shù)據(jù)，能支持你的剛才的這個預(yù)期？

　　從房地產(chǎn)本身的供求面，我認為它供過于求的基本面沒有發(fā)生一個根本性的變化。比如說北京，它的空置率現(xiàn)在是全國第一，遠遠高出國際公認的10%這么一個標準；第二個比如說表現(xiàn)比較好的廣州，廣州在五一期間甚至表現(xiàn)非常瘋狂，我看到一個統(tǒng)計說75%的價格已經(jīng)回到2007年，50%的價格甚至超過2007年。但是從它的供求來看，到2008年底它的供給量增加了30%多。第二個是廣州市現(xiàn)在的一些保障性住房，又大面積地在入市。在這種情況下，雖然它在一到四月份，無論北京也好還是廣州也好，它的銷售量同比看增長很大，但是你要分析它這個數(shù)據(jù)，目前它的這種空置面積比較，這個比例非常小，銷售面積10%都不到。

　　我覺得任何商品市場一方面可能是產(chǎn)能過剩，賣不出去，另一方面有些東西可能是供不應(yīng)求。非常正常，這不是房地產(chǎn)本身的一個情況，但是并不是說，比如我們現(xiàn)在家電市場，它可能有些是產(chǎn)能過剩的，但是并不是一些好東西仍然供不應(yīng)求，這個非常正常。房地產(chǎn)的需求，是一個多樣性的需求。

　　保障性住房現(xiàn)在很多人都很擔(dān)心，它的上市之后會對房地產(chǎn)市場，構(gòu)成沖擊。如果保障性住房的定價，并不是象經(jīng)濟適用房那樣的話，那么它對市場的供求之間的價格關(guān)系，影響到底有多大，我覺得還是個未知數(shù)。定價很關(guān)鍵，但是現(xiàn)在主流的，原先我們當然是以經(jīng)濟適用房為主，政府保障性住房，現(xiàn)在的思路基本上有一個很大的變化，傾向于主要來建廉租房。那么廉租房本身它僅僅是一個供給問題，就是說供應(yīng)量是大了，但是跟價格沒關(guān)系。為什么？我是租給你的，并不是構(gòu)成產(chǎn)權(quán)關(guān)系，或者說對價格本身有什么影響。在溫總理的政府工作報告里面，提出了一個公共租賃房的概念，我覺得對房地產(chǎn)市場本身長久來看，有一個比較大的觀念上的改動，那么這樣的話，整個市場來看供求狀況可能有個比較大的改觀。

　　剛性需求是什么？沒有這個概念。

　　我在研究經(jīng)濟學(xué)，無論在馬克思的政治經(jīng)濟學(xué)里面，還是在西方經(jīng)典的經(jīng)濟學(xué)里面

　　我翻了很多經(jīng)典教材，從沒發(fā)現(xiàn)一個需求叫剛性需求，沒有這么一個概念。剛性需求是什么？我覺得這個模棱兩可，如果說剛性需求的話，很多東西可能都有剛性需求。比如對大米有沒有剛性需求？土豆有沒有剛性需求？很多東西都有剛性需求的。

　　主持人：但是你比如說啊，你可能其他消費都不會消費了，但是你也會消費你們家的自來水，那么這個水的消費，我們經(jīng)常講的水、電、煤氣的消費，其實就是每個人的剛性需求，它對價格不敏感

　　比如說在經(jīng)濟學(xué)上，需求它是有一個預(yù)算約束。如果說在經(jīng)濟學(xué)上，它是一個需求的話，那它必須是一個有效需求，而且是在你的預(yù)算約束之下的一個需求。如果超過你的預(yù)算約束的話，就不構(gòu)成你的有效需求。

　　前一段時間任志強講過跟大白菜來比，房價并沒有漲多少。當時我寫了一個東西，我說假定跟大白菜一樣漲一百倍，會出現(xiàn)一個什么樣的情況？會出現(xiàn)一個什么荒謬的現(xiàn)象？看到的是，如果我們目前的房價真的漲一百倍，從1978年到現(xiàn)在，按照它的價格漲一百倍我們現(xiàn)在所有的GDP，可能是全球的總和，甚至超過全球的總和很多。就是說每一個東西、每一個商品，房子這種商品它不能跟這些東西來進行比較。它在進行選擇的時候，雖然它講剛性需求，那我不承認這個概念，但是這種剛性的東西它肯定是有約束的，它有很多替代的辦法，第一個替代比如說他不買去租，第二個替代他不買好的買差的。他在進行選擇的時候有很多辦法去做，我覺得這一塊應(yīng)該來說，從房地產(chǎn)本身的供求狀況來看，下半年可能會更糟，甚至?xí)�超過2008年的一個狀況。

　　我現(xiàn)在買了兩套房子，2003年買過，2007年也買過。在2007年底的時候，我覺得有一個最大的感受就是，當政府去調(diào)控價格的時候，你一定去得買房了；當政府去托這個市場的時候，你一定得觀望。所以在2007年底的時候，很多地方都已經(jīng)開始救樓市了，地方性救樓市已經(jīng)出現(xiàn)了，那個時候就說明這個市場已經(jīng)到它的極限了。

　　國家信貸有一部分進入了樓市

　　比如說我們從信貸政策來講，我一直認為房地產(chǎn)本身是一個金融現(xiàn)象，它跟流動性有很大的關(guān)系。像日本的市場，包括美國的市場，以前香港的這么一個市場，那么整個都是流動性的一個推動。我們現(xiàn)在都糾纏于成本里邊，這個成本有多少？它的暴利有多少？沒有任何意義，這個東西和成本沒有任何關(guān)系。甚至我們所陷在這個成本里邊可能會得出很多悖論，然后對它進行限制，我倒覺得政府如果說，當然某一個行業(yè)有暴利，可能會不正常，可能意味著，這個行業(yè)進入的門坎可能比較高，壟斷程度比較高。但是它的暴利跟你的商品價格之間是否是一個關(guān)系，我從來都不認為。我主要覺得它是一個流動性，從這個流動性上來講，前三個月的流動性，天量，很充沛，前所未有，然后很多判斷我同意，就是有一部分進入了樓市。國家的信貸一到三月份的這個天量的信貸，為什么我認為進入了樓市呢？因為可以跟我們目前的GDP可以來測算，我的這個觀點，我算了一下可能有六千到八千億，可能實體經(jīng)濟里面并不能反映，也就是說六千到八千億的錢，不知道跑到什么地方去了。

　　信貸炒樓，這個應(yīng)該是確定無疑的

　　我們現(xiàn)在說的這個有些比如進入樓市，它是一種投資性行為，而不是一種生產(chǎn)性行為。人民銀行的報告我理解它應(yīng)該是一個開發(fā)商，這種生產(chǎn)性的行為，生產(chǎn)房子的行為。我講的這個，在主流的信貸體系以外通過一些別的途徑，進入到這么一個炒樓市的市場，它去搞一些投資，然后短期搞一些獲利的行為，這兩個應(yīng)該是不太一樣的。六千億到八千億，主要是進入到，不是生產(chǎn)領(lǐng)域，而是炒樓的這一部分。為什么呢？我覺得可以側(cè)面來反證，銀監(jiān)會有兩次，第一次是開始調(diào)查，信貸資金是不是進入樓市？是不是進入股市？開始查了；第二個是前一段時間銀監(jiān)會主席劉明康有一個說明，在信貸的風(fēng)險跟樓市和房市之間，要建隔離墻，這兩個要進行隔離，我覺得不是一個空穴來風(fēng)。他說的這個要建立隔離是指炒樓市，這個應(yīng)該是確定無疑的。

　　信貸政策不可持續(xù)

　　我覺得信貸政策不可持續(xù)，就是像一月份、二月份、三月份那樣的不可持續(xù)，到四月份我們看到只有五千多億，那么再到下半年會不會這樣來持續(xù)。我覺得目前還有一個現(xiàn)象，就是中央的刺激經(jīng)濟的政策，思維上有一個很大的轉(zhuǎn)型，那么原先流傳有第二套刺激政策要出來，但最終沒有出來。我倒覺得已經(jīng)出來了，國務(wù)院2009年的經(jīng)濟體制改革計劃，實際上就是第二套刺激政策，也就是政策它是第一個向深層的結(jié)構(gòu)性的一些東西在轉(zhuǎn)變，它再不像原先一樣大把撒錢，粗放型的一些政策。那么第二個它講集約型了，主要講政策的執(zhí)行力，那么我們以前的四萬億政策，現(xiàn)在來看國家審計署也審計出很多問題，也就是它目前政策一方面它不再像原先那樣，大把大把撒錢的那種粗放型的政策，政策集約性已經(jīng)出現(xiàn)，那么第二點不僅僅看短期的效應(yīng)，已經(jīng)看長期了。我們現(xiàn)在來看短期的話，可能對長期造成的危害非常大，也就是說下半年信貸政策，如果不能持續(xù)的話，流動性沒有這么充足的話，那么這一部分投資性的需求，肯定會消失。

　　房地產(chǎn)調(diào)整周期還很長

　　未來三年，中國的房地產(chǎn)市場的走勢，可能都不會走出低谷。這可能不是一個什么監(jiān)管問題，也可能不是什么金融領(lǐng)域的貪婪，也可能不是什么美國的消費過度，而確實是一個商業(yè)周期。確實可怕的就是這個周期已經(jīng)到這個位置了，世界經(jīng)濟的繁榮期結(jié)束了，已經(jīng)要進入調(diào)整了。

　　如果真的是一個商業(yè)周期的話，我們來看房地產(chǎn)，我覺得房地產(chǎn)本身，它走的路還很長。我們看一下日本，看一下亞洲金融危機以后，香港、韓國、臺灣的樓市，它的表現(xiàn)我們不應(yīng)該對目前的這種情況過于樂觀，它的調(diào)整周期非常長，而且房地產(chǎn)本身有一個很典型的特點，它是一個經(jīng)濟要衰退的先行周期。當經(jīng)濟要衰退的時候，首先完蛋的是房地產(chǎn)，但是房地產(chǎn)的復(fù)蘇往往晚于經(jīng)濟復(fù)蘇，當經(jīng)濟復(fù)蘇以后，相當一段時期以后房地產(chǎn)才會復(fù)蘇。但是也有人持相反的態(tài)度，比如有些人看到說股市回暖了，樓市回暖了以后，那么意味著經(jīng)濟回來了。那么他認為房市樓市是一個先行指標，那么我特別同意克魯格曼的觀點，就是說這種東西跟經(jīng)濟復(fù)蘇沒有關(guān)系，就是說它的那種復(fù)蘇，不代表經(jīng)濟復(fù)蘇了，不要把兩個的相關(guān)性看得緊密。我不像克魯格曼一樣認為會發(fā)生持續(xù)十年那樣的慘劇，但是我從不認為一個經(jīng)濟周期一年兩年你就能走完。在這種全球性系統(tǒng)整個崩潰的情況下，一個經(jīng)濟體的復(fù)蘇兩到三年要完成，我覺得這是不可想象的，有點瘋狂。它的這種調(diào)整肯定有，比如說我們說一筆錢砸下去以后，從投資到生產(chǎn)到賣出去，到分配到形成消費，整個它還需要時間呢。這么大的一個經(jīng)濟體得了這么大的一場病，要兩到三年讓它健康，讓它活蹦亂跳，這有點開玩笑，我覺得確實有點樂觀過度。畢竟它外在的環(huán)境，畢竟它GDP增長的很大貢獻的一駕馬車，外貿(mào)出了問題，所以說不是我們自己的事，我們自己當然有很多政策去刺激，我們有很好的保增長的辦法，但是外部因素的影響也很重要。

　　中國房地產(chǎn)市場處于一個下跌的周期

　　我覺得現(xiàn)在需要時間，我認為下半年要復(fù)蘇不正常，即使復(fù)蘇了也可能是曇花一現(xiàn)，也可能是一個下跌的一個蹤跡。那么到2010年2011年如果見底，在底部來做一些調(diào)整，做一些恢復(fù)元氣的工作，然后再四到五年以后走上正常的上升期，我覺得這個就已經(jīng)很好了，不要像亞洲金融危機，亞洲金融危機只是一個局部性的，很多國家走了八年。韓國、日本現(xiàn)在還沒走出來，所以我現(xiàn)在強調(diào)這是一個商業(yè)周期，誰也避免不了的商業(yè)周期，你雖然采取了很多逆周期的做法，但是很難。那么從房地產(chǎn)周期來看的話，也有很多研究房地產(chǎn)周期的，當然經(jīng)濟合作與發(fā)展組織OECD的研究我認為還是比較權(quán)威的，他認為房地產(chǎn)的興亡周期也是十年，六年是增長期，四年是衰落期。增長的正常的幅度可能是60%，下降的幅度可能是30%到40%。如果按照這個周期來的話，中國的房地產(chǎn)市場，可能在很多指標方面，不符合它的很多指標，但是周期顯然是處于一個下跌的周期。

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